5 五月

也谈疫情对多伦多房地产的影响

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2020年4月已经过去,5月城市解封应该是大势所趋,不管疫情还有多严重,再不复工人们对失业的恐慌估计要超过对病毒的恐慌了,所以我认为是必须要解封了,毕竟账单都是要付的。趁着在家的时间还比较多,再随便写一点。

在目前Lockdown的情况下,还可以买卖房子吗?

简单来说,是的!但我并不推荐。

房地产业务被列入在Lockdown期间的必要服务继续工作,主要是为了能保证前面已经发生的买卖能否顺利交接,因为房屋买卖整个交易过程大约会需要3个月左右才能完成,在你签完合同之后还有一系列的工作(定金、验房、办理银行贷款、配合律师交接过户等)要配合完成,所以在3月15号之前签下合同的交易都需要继续顺利进行,完成交接,否则卡在中间会引起买卖双方的很大麻烦。

疫情期间是不可以进行Open House的,地产经纪可以带客人去看房,但要求各自开自己的车,要跟客人保持距离,不能随便触碰房子内的任何物品,包括电灯开关,进出要进行消毒,总之,是有很大的限制。

当然,目前的市场对买家来说有可能是种机会,因为目前上市的房源可以说卖家卖房的决心非常大,因此,在价格上对买家来说也许是个机会。当然,前提是在疫情过后市场不会下跌。

疫情对多伦多成交量的影响

相比去年同期,多伦多的成交量下降了67%,这说明大家确实是很严肃地相应政府要求基本上待在家里了。新上市的房源也相比同期下降了约64.1%,这说明市场上的库存房源也少了,这样房价保持平稳的可能性就比较大。

4月份的成交价究竟如何呢?

不管你是否相信,2020年4月份的成交均价比2019年4月增长了0.1%。但2020年4月份的平均成交价相比2020年2、3月份的价格毫无疑问是下降的(下降了大约10%),因为今年2月份到3月份,房价其实是明显上涨的趋势,3月份的最高成交均价大约在93.1k,4月份的大家是82.1k。,。4月相比2、3月价格下降这其中有几个原因:

1.部分“必卖”的房子对房价的影响,有部分人因为换房,在1、2月份买下了房子,3、4月份打算卖自己的房子的时候遇到了疫情,为了顺利交接已经买下的房子,只能比预期的价格低一些出手要置换的房子。

2.部分对下半年经济悲观的投资人士急于抛售,本着落袋为安或者是现金为王的想法,以避免疫情对经济的极大影响。

3.豪宅类不属于刚需,疫情期间能不交易就不交易了,但低价房是刚需,该出手的还是会出手,因为相比之下低价房成交的比重明显增加,也会导致平均房价数字的下降。

但无论房价是涨还是跌,对于换自住房的人来说影响并不大,房价跌了,你买的便宜,卖得也会低,差别并不大。要认真考虑的是你自己家庭的需求,有些需求你可以延缓可以将就,但有些需求你不能等。当然,对于投资者来说,目前的形势下,慎重考虑是必须的,但投资跟风险总是形影不离,风险跟收益也总是成正比,关键取决于你的魄力和承担风险的实力!

买卖房子能100% 虚拟进行么?

在过去20多年来,买卖楼花确实是100%虚拟进行的,你知道在多伦多买楼花,就是一份户型图,大部分是连个售楼处都没有的。但你要知道,买楼花的人基本上都不是那个要自己去住的人,大部分都是投资,或者是送给孩子,让孩子在大学毕业后有个属于自己的地方住,不至于用大部分的薪水去付房租。

说到这里,顺便说一下所谓的“云看房”,我开始看我们公司Marketing的帅哥在说“云看房”就觉得很疑惑, “云看房究竟是啥高科技?”其实就是个说法而已,实际就是Virtual Tour,3D 360°图像这些,这些其实一直都是在用的,并不是什么新招式。拍摄3D图像用得最多的是Matterport 3D相机的,我曾经用朋友的Matterport相机自己拍摄过3D图像,图片质量非常高,对技术要求不高,但Matterport相机不便宜,还需要后处理的服务器,啊呀,对不起我扯远了。。。。。总之,所谓的云看房,无非就是高清照片,户型图,和3D图片,或者视频走一遍等,大家不用觉得很玄乎。

我认为买投资房的情况,虚拟看房是可以搞定的,因为投资,其实就是个数字游戏,你算好投入多少、租金是多少、今后能收回多少是关键,你不必太在乎具体的细节,因为不是你自己住,你不知道住的人他喜欢什么,你没必要按照自己的喜好进行选择。

但如果是买自住房,那就完全不同了,我肯定要建议你要去现场看过,因为看视频你搞不清楚具体朝向和光线明亮程度,你不清楚周围是否有噪音,你不清楚房子里是否有异味,特别是现在的视频通常会有滤镜,美颜跟素颜的差距有多少我想你应该可以想象,这倒不是说每个房子实际的状况跟视频会有很大差距,而是你没有必要承担这个风险,毕竟自住房,对你的日常生活会有极大的影响,你不应该大意,我不会建议你看了视频就买下打算自己住的房子。当然,在实地看房之前,先看视频和图片,这是事半功倍的,你会发现二楼的卫生间不够多,或者是你不喜欢厨房水槽前没有窗等等,这些都可以在实地看房前筛选掉,减少没必要的出行。

总的来说,即便是有疫情的情况下,买自住房都不会是通过云看房就买的,等疫情过去后,云看房也不会完全替代实地看房,作为辅助手段,帮大家节省看房的次数和时间是肯定的。

疫情过后房地产市场会是什么走势?

我们先来看一下多伦多过去40年的价格浮动,除了90年代初期的下跌和最近2017年的下跌外,每年基本都是保持在6.73%的涨幅。

好些客人都有问我“你觉得这次疫情过后房价会如何?”老实说,我不知道!!毕竟这次疫情是史无前例,可能对整个世界的格局都会发生变化,我没有能力来预测,并且现在很多公众号自媒体众说纷纭,很容易混淆视听,让人看不清真相。

但我知道的是,房地产买卖主要是供求关系,影响房地产供求关系的三个基本要素在任何市场环境里其实都是一样的:

1.  银行房贷政策和利率。这决定了你能否从银行借到钱并负担得起这个利率。国家货币政策的影响也是要关注的。

2. 移民和人口增长。因为房子是给人住的,人都是要住到房子里的。不知道最近宅家的情况下是小baby会增加还是离婚率会增加。移民的情况也说不好,技术移民会跟失业率相关,如果失业率上升,估计技术 移民政策会收紧或拖延,投资移民也许会增加。

3. 失业率。这个目前还不清楚具体的失业率 在疫情过去之后 相比 疫情发生之前 的变化有多少。单看4月份的失业率意义不大,因为毕竟是在Lockdown的状态。

疫情对经济的影响是毫无疑问的,至于是以V?U?W?还是L的方式来恢复,目前谁又能知道呢?

转载请说明出处!谢谢!

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