8 五月

失业率与房价的关系

前面一个文章我提到了失业率会影响多伦多的房地产市场,可许多报告预测,尽管发生了COVID-19疫情大流行,但多伦多的房价在2020年仍将保持稳定。譬如Royal LePage最新的市场预测报告认为,加拿大的房价特别是大多伦多区域在2020年会保持稳定预测如果商业活动在6月底恢复,我们会看到2020年的房价在年底会比去年增长1.5%,如果商业活动在夏天晚些时候恢复,房价预计会比去年下降0.5%

但是,当您听说在这场COVID-19疫情中失去了超过一百万个工作机会时,说房价保持稳定还有道理吗?从逻辑上来讲,当你失去了工作,你可能需要卖掉你的房子。如果很多人都失去了工作而卖房,那房价肯定是要下跌无疑的。可事实会是这样吗?我们来详细看一下加拿大统计局的今天发布的4月份的劳动力调查数据,也许可以会让我们对失业率有更多的了解。

受疫情影响,加拿大的失业率由原先的5.5% 上升至3月份的7.8%,再到4月份的13%!这是继1982年12月份以来的最高的失业率。

失业率Top4的行业

No 1: 酒店和餐饮服务行业

全球所有的出行限制,不难想象酒店的大多数客房和餐厅都是空荡荡的,这无疑是受灾最严重的行业,因为它们中的大多数都依赖于在住宿和餐饮方面的顾客用餐服务,在3月,将近30万工作岗位被取消,半数仍处于工作状态的人每周工作少于15小时,其中四分之一的人工作时间为0

No 2:批发和零售行业

所有商场和非必需品商店都被勒令关闭,而当零售商无力出售,显然不会从批发商那里购买任何东西。3月份从事批发和零售业的人数下降了20万多。

No 3:教育服务行业

对于教育行业的专业职业来说,疫情对他们没有什么影响,譬如大学教授是不会受影响的。但大多数从事非专业教育的人,例如家教,图书馆助理可能会失业。3月份教育服务行业失去了12.5万个工作。

No 4:信息文化和娱乐行业

受疫情影响,所有大型体育和娱乐活动都被取消了,该行业有10万多个工作岗位丢失。

但是,即使在这四个行业中,疫情对其中的不同岗位的影响也是不同的。哪些岗位受影响最严重呢?毫无疑问,是销售和服务的岗位。例如餐馆服务人员和零售商店的销售人员,这些岗位占该行业组总体失业的61.8%,属于相对收入较低的人群,这意味着最先失去工作的人,是对经济波动承受力最差的人

2019年,在销售和服务岗位的员工的平均收入为$18.36/小时,而相比之下,他们行业的总平均薪酬为$27.83/小时。

下面我们来看一下按年龄组划分的失业情况,哪个年龄组受疫情影响失业最多呢?

No 1. 是1524岁之间的青年组!其中大约三分之二的是年轻学生,二月份到4月份的就业人数减少了近87.3万(达34.2%),而减少的原因几乎都是Part-time工作。您认为学生会从事什么样的兼职工作?你应该可以猜到,就是餐馆服务员或者是商场销售。

No 2. 是25~54岁的中年女性。该年龄层的女性的失业率是男性的两倍以上,而女性中将近一半的失业不是全职工作。临时岗位或低质量工作的人失业的风险肯定是更高的,这很好理解。但从四月份的报告中,我们发现男性的失业率也大幅增加,到4月末,男性和女性的失业率相差已经不大,(女性失业率16.9% 和男性失业率14.6%)说明情况确实是越来越严峻了。

3月份的就业报告中,专业工作的就业影响不大,譬如自然科学,应用科学,商业与金融管理和通讯IT行业,这些行业在家工作的能力也是造成他们几乎不受影响的一个重要因素。下图是各行业在家工作能力的图示,4月份的报告中提到建筑业和制造业也开始明显受影响。

既然我们对失业的细节有了大致的了解,那么为什么说房价有望保持稳定实际上还是有点道理的,大量的失业毫无疑问让人悲观但客观地说,受失业影响最大的人是不太可能买卖房地产的,手里有房的人跟失业关系不大这也是为什么我们没有看到房地产市场上出现任何恐慌性抛售的主要原因。

言归正传,我认为正常的失业率对房价的影响是肯定的,餐馆服务员都失业了说明餐馆的生意不好,生意不好当老板的日子也不会好过,这可不仅仅是服务员失业、而服务员跟买卖房子关系不大的问题,整个社会关系是环环相扣的。下图是美国的失业率和房价的曲线,其中的关系大家自己可以感受一下,失业率跟房价的关系基本还是相符合的,失业率上升时房价最起码是很难上升的。

还有一点要注意的是,自从2017年4月以来,多伦多的房价已经下跌了很多,在经过几年的调整之后,2020年2、3月份房价已经呈明显的上涨势头,现在因为疫情即便2020年房价稳定,实际上相对原先预测的涨幅大约10%来讲,也算是比期望跌了一大截。

又说回来,所谓的预测终究是预测,也只能代表部分观点,从今年的病毒疫情来看,事情有时候不是可以预测的!只有时间可以证明一切!

 

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