13 二月

房地产买卖中,什么才算好Deal?(1/2)

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对房地产投资者来说,最大的难题是什么?大多数人会告诉说,他们最大的困难是不能找到一个吸引人的好deal,说得直白一点,就是能捡到便宜。咋一听,这挺有道理的。 可如今2020年了,多伦多房地产牛市已经进入10年了,想要捡便宜是越来越难。

但你如果再仔细问问“怎样才算是个好deal,才算捡了便宜?”,这些投资者可能无法描述什么才算一个好deal。他们对所寻找的物业没有最清楚的线索,或者使用“好deal”一词来表达他们想要购买仅存在于其个人幻想中的愿望。

今天我们就来推敲一下究竟什么才算是个值得购买投资的、划算的好deal。好Deal首先是要符合您的条件,然后是相对于市场上同等特征的其他物业,以折扣价被你买到,我觉得大致就是这样一个概念。但这样还是太笼统,还不够具体,我们可以试着从5个方面来考量权衡,它们是:

• 位置(Location)

• 现金流

• 物业类型

• 物业的状况

• 同类物业的比较

*****位置!位置!位置!Location******

首先来讲物业的位置,Location!因为这是投资物业首先应该考虑的。我认为位置由三部分组成,首先您需要确定一个市场,该市场内的特定社区,然后确定哪些超本地因素会影响您的购买决策。

1. 选择市场区域

这是我们首先要考虑的因素,一样的资金,我是在多伦多买个小破房?还是去西面Oakville买?还是去北面Newmarket买新房?还是去东面Oshawa买上2套?这个问题就能把很多人难倒。 在我看来,在选择市场时,您最需要考虑的是两个要素:A. 供求 B. 距离。

A. 供应/需求

影响市场供应的因素包括Condo和House的新建,包括当前市场上有多少套房屋和公寓,以及正在增加多少套。

影响市场需求的因素包括净迁移,家庭平均收入以及其他人口因素。随着人口的增长和收入的增长,随着时间的流逝,需求增长是一定的。在二手房屋成交的过程中,一般地产经纪都会查看一下该房源的成交历史记录,很多时候我们都会感慨,譬如这个房子25年前才花了25万买入的,如今的市场价已经到了接近200万。

如果这个城市有源源不断的移民涌入,而没有新的住房库存来满足这个需求,房屋价格上涨,租金猛涨都是可以预料的。但是,如果移民人数放缓,并且大量住房存量涌入市场,那么我们可能几乎看不到什么升值。所以说,您需要考虑的是您选择的市场的长期前景。一个安静的小镇,房好价美,但若未来5年10年都不会有很多移民进入,你觉得你可以投资吗?(当然你自住消费可以,我这里谈投资)

B. 距离

您所选择投资的市场,尤其是作为新投资者,都可能在很长一段时间内成为您生活的一部分。选择一个距离上对你来说不方便的市场,或者您没有人脉在那里,你也不常过去的市场,将使您处于严重的经济劣势。不瞒你说,其实我自己也有一个这样的投资物业,现在就觉得很烦。譬如去美国投资房产,无论说得有多好听,我不会心动,投资一个物业,多少都是有事情需要你来处理的,一个对你来说不方便的市场,会给你添加很多的麻烦,至少也会在精神上有比较大的压力。

相反,一个就近的投资物业,会让你在精神上有安全感,出租物业租客有什么事都是可以及时响应,不会有精神上的负担,有些事情也可以亲自管理、维修等,也可节省的成本。

如果有10个物业在现金流方面比较接近的话,那么你肯定要选择距离你最近的那个物业。

2. 选择市场区域内的社区(Neighborhood)

上面我们说了要投资的市场,一旦确定了要投资的区域,就需要更详细地了解社区。您需要对该区域的每个社区有详细的了解,那么如何了解各个社区呢?我罗列了以下几点建议:

  • 分析各社区的人员族裔组成,家庭平均年收入,学历水平和工作类型
  • 查看该区域在市场上的买卖成交活跃状况和历史记录
  • 实地考察各个街区,学校和社区中心
  • 跟踪一下政府的投资方向
  • 查看各社区的犯罪统计数据和交通步行指数
  • 询问当地的居民对自己社区的看法

有很多方法可以确定该社区是否值得投资,我这只是一个提议。但是通过一些研究和调查,你应该就可以确定具有合理升值前景的房产物业在哪些社区了。

3. 选择“家”的生活

了解了区域和社区后,我们再来进一步细化到与“家”生活息息相关的一些因素。房子终究是用来住一家人的,无论你是投资还是自住,房子都是要被大多数人喜欢才好。虽然不同的投资者有不同的喜好,这也跟每个人的生活经历相关,但一个物业的好坏大致可以从以下几个方面来考量:

  • 物业是否靠近学校(例如,我喜欢社区中靠近小学的物业,但中学可以远一些。)
  • 物业位于繁忙的街道还是安静的小巷
  • 物业是否位于超市或商业物业附近,是否有图书馆?
  • 是否有计划的开发(好坏)会影响升值
  • 旁边是否有教堂?是否有加油站?
  • 距离公园和走路的地方有多远?

如果你在投资一个物业的时候考虑了以上几个方面,那么你对location这个要素的考量就不会有错。

(未完待续)

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